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预测2020:四类房企会很危险

文章来源:admin 更新时间:2019-12-29

  √.中小房企资金链断裂接连倒地身亡,多家大中型房企资金链紧张被迫断臂求生;

  √.业主维权四起,“塑料人工湖”惊现长沙,“南京6棵树绿化”首现中国楼市;

  √.多城松绑调控政策一日游(张家港取消限售“一日游”、开封取消限售“一日游”);

  虽然日子很难熬,但2019年对于房企来说已成过去。2020年会怎么样呢?经济形势、调控政策、楼市是何走向?

  地产锐观察梳理了政策智囊、经济学家、高校学者、研究机构专家们的分析与预判,希望对身处市场一线的房企、资方及买房人们能有所启示。

  硬币有正反面,2020年房地产的有“危”也有“机”。房地产作为中国经济重要的一环,房地产投资占比依旧很大。今年前三季度数据显示,房地产对GDP依旧是正拉动。

  但房地产有它危的一面。投资下降、资产负债率提高、企业崩不住等等,房地产正面临着前所未有的挑战。

  2019年尽管是房地产行业的一个临界点,但并不等于翻过临界点,房地产就一定要下滑,一定会崩盘。临界点之后,就要翻篇,翻篇以后,房地产会以新的形式出现。

  国民经济稳定健康运营,需要房地产市场平稳健康发展,一是住房供求总量基本平衡,二是供求结构基本合理,三是房价基本稳定,这是我们的奋斗目标。

  如何达到这样的目标?一是要把握房地产运行规律,二是要精准调控,三是要完善两大市场体系(住房市场体系及住房保障体系)。

  中国房地产未来的发展潜能在哪里?如果把住宅地产比作“龙”,新兴产业地产包括康养、文旅地产等,这些可以称之为“凤”。20年前“龙”腾飞了,现在到了“凤凰”起舞的时代。我们应该让“凤凰起舞”,而住宅地产这条“龙”要稳住,这叫“龙凤呈祥”。

  从2020年一季度开始,基建投资上行的可能性较大。中国城镇化进程仍有相当大的空间。同时,我国目前房地产业对GDP的贡献率比较高,仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。

  一二线城市的房价难以下行。从短期来看,一二线大城市的房价可能会到受调控影响,但长期看涨的趋势暂时难以改变。

  我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期,中国房子盖够了没有,这个产业还有没有前景,最重要的是房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子。什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。

  房地产业并非像我们想象和很多媒体描述的那样,令人如何厌恶和可恶,实际上40余年来,房地产业极大地改变了我们国家,改变了我们的社会,改变了我们的价值取向,改变了老百姓在自己财富配置上的思维动力。

  要告诉老百姓,获取和累积资产是一件好事,但是拥有资产、获取资产性收入的同时,要承担资产性风险,要注重自己的风险承受能力,合理配置、优化配置自己的资源。

  房地产一半是金融业,一半是制造业,房地产也是实体经济。过度放松和过度收紧都是错的,房地产也是制造业,大的房企都是高端制造业,所以应客观、专业、冷静地来看待房地产行业。

  货币政策不要大水漫灌,也不要过度收紧,要回归中性、稳健。2020年,要适当降息、降准。建议对于人口流入的城市群、都市圈和区域中心城市,可以进行适度超前的大规模基建。

  中国城镇化率是60%,发达国家城镇化率是85%,唱空中国的城镇化是没有道理的,中国城镇化还有巨大空间。中国有14亿人,全球77亿人,中国有全球最大的市场。

  城乡融合的重点不是优先将农村建好,而是继续城市化进程。借助城市群的发展,可解决城市和农村间的连接问题,实现大中小城市,以及城市和农村间的互补,实现人员在区域中的充分流动。

  “大城市房价贵,年轻人买不起,年轻人可以到周边小城市去买房,去租房,去置业,去生活,把这一个区域打通。”

  2020年货币政策在稳健的前提下,估计还是会继续“小步快走”地降息,对于资本市场和房地产市场的“稳预期”会有一定作用。

  对于非金融企业部门而言,由于盈利增速的大幅下滑,偿债压力显然会大幅上升。卖楼恐怕是还债的现实选择。例如,马云在上海浙江商会论坛上透露,最近找他卖楼的企业家很多。

  对于银行而言,房地产在银行资产中作为相对优质且便利变现的资产,占比也不少,估计占20%以上,如果房价下跌,则不良率将显著上升。

  对于居民部门而言,目前29万亿元的房贷余额占住宅总市值的比重并不高,但房贷余额中大部分为中等收入群体的负债,实际上80-90后的群体负债占比很高,如果房价持续下跌,那么他们的还贷履约率恐怕会成问题。

  2020年,如果贸易摩擦趋于阶段性缓解,而逆周期政策调节力度有所加大,经济增速虽有可能小幅下降,但仍有望保持6%左右的中高速增长。

  2020年基建投资和制造业投资均可能低位小幅回升,而房地产投资则会有一定程度放缓,固定资产投资增长可能企稳。

  中国的核心问题在供给端不稳定。中国经济是踩着刹车下坡的超载重卡,必须把被房地产绑架的经济解救出来。房地产没有办法,你必须要破吸星,不破掉吸星,这经济解救不出来。说不定明年是个大年,大年的背后就是韧性变软,因为我们看到韧性已经撑了四年零一个季度了。

  对于当前的中国经济,旧的引擎已被透支,但是新的引擎正在蓄力。从长期来看,中国依靠扩大要素投入的高增长模式走向终结,我们已迈过模式裂变的拐点。

  2020年,中国经济将呈现出三周期聚变的特点,分别表现在:库存周期的钝化、地产周期的韧化以及政策周期的柔化。

  2020-2021年将有大量停工项目需要复工,进而为建安投资增速提供有力支撑。地产周期虽处于下行通道,但是韧性将延续至2020年末,房地产投资增速的下行空间有限。

  房地产政策在2020年出现松动是可以期待的。明年各个城市如果调整房地产政策,不会被问责。但在任何情况下,回到鼓励炒房的政策几乎是不可能的,这是房地产从经济政策回归到民生政策的标志。

  这也意味着,明年各地在放松房地产调控的时候,也要守住不能炒房的底线。政策鼓励买房,最多鼓励刚需和改善型需求。房价已经告别大涨的历史,不管2020年房地产调控是否放松,房价大涨的历史都已经宣告结束。

  目前国内经济处于调整期,调整期应该从2015年算起,起码得持续五年到十年。房地产业作为三大支柱型产业之一,整个行业都处在深度调整期,明年的房地产企业将继续优胜劣汰。

  2020年中国经济增速会放缓,但会是一个温和的放缓过程;今后相当长的时间,中国房地产行业仍然会处于一个高位的平台期。

  猜测从今年年底,到明年上半年前几个月,开发商拿地的热情可能进一步的高涨。同时中国的房地产市场仍然处于一个新房占据主导地位。市场份额会超过80%,甚至更高,所以仍然是一个增量市场,不是一个存量市场。

  明年楼市调控政策总体基调不会变化,但是具体政策选择及各地执行松紧上会有变化。

  地产投资增幅将保持基本稳定、略有下降的走势,增幅可能在7%~10%区间内,不会出现显著的上下波动。

  商品房销售面积和销售额总体上将继续保持“年稳季变”的走势,销售额和销售面积增幅将保持在5%~10%和-1%~2%,所不同的是在相同季节走势可能略有不同。

  房企市场集中度将进一步提高。中小房企或个别头部房企资金链断裂、破产倒闭风险加大,必须主动应对,加快转型。

  在市场处于饱和、竞争激烈尤其是需求增幅下滑的情况下,规模小、效率差的房企受到竞争压力逐渐被淘汰,而在融资、拿地、开发、销售、品牌等方面占据优势的房企巨头则进一步扩张发展,房企的分化和极化加速推进。

  房企必须正视过去依靠高杠杆融资、疯狂拍地、以量取胜的时代已经不复返。必须主动降低高杠杆风险,提升企业自身素质,以质取胜。必须主动接受和寻找合资、出售、并购、股权融资、兼并重组等多种形式,盘活资产、重组债务,通过兼并重组,减少损失、整合行业资源。

  在市场饱和及中国进入新时代背景下,转型势在必行,但只有在最艰难的情况下企业才不得不转。因此,房企应利用外部环境严峻的挑战,倒逼自己或回归原来的实体经济,或向创新经济转型,或向与住房相关的养老、教育、医疗、社区服务等智能化、高质量的经济形态转型。

  2020年房地产市场要好于今年下半年,同行们要把握大势,坚定信心。一、二线城市房价有可能稳中有升,三、四线城市基本平稳。

  房地产企业,无论从贷款和信托的规模都出现了减少,融资渠道收紧对于投资信心都有很的影响,反应到房地产市场我们推动的第四个预测,房地产市场的总量供给有可能会减少,除了企业家投资信心降低之外,我们可以看到市场库存出现了明显上升。

  房地产调控政策会适时微调,当房地产企业投资信心下降,房地产投资增速的时候,在因城施策的背景下我们有理由认为房地产的调控政策会出现一定程度的微调。

  预计2020年全国土地市场仍将保持平稳态势。其中,具备较强产业基础,且人口流入规模具备一定优势的热点一二线城市优质地块,将会获得企业更多关注。

  预计2020年,需求端,销售面积降幅预计在5.0%~6.5%之间;供应端,新开工面积降幅在1.4%~2.9%之间,投资增速将回落至5.9%~7.4%左右水平。

  预计在“稳房价”目标下,房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡,但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移,全国销售均价或现小幅结构上涨。

  房企应顺势而为,把握主流市场及产品需求,积极营销,理性应对市场变化,聚焦核心城市群及重点一二线城市。应加快推盘,狠抓回款,管控资金。

  政策趋势是,过冷则定向宽松、过热则收紧抑制。2020年第二季度二线城市将会再一次率先迎来土拍高潮,楼市维持低频波动、稳步上行的趋势。一线城市仍有比较好的投资拿地机会。

  从销售角度看,至2020年年中商品住宅销量仍处于上行周期去化窗口,在2020年年中销量达到峰值。

  调控最严厉的时候过去了,2020年有的城市会松绑政策。要全面落实因城施策,意味着地方政府自主空间增加了。调控的主导权给到你,稳定市场的责任,也是你的。

  未来几年,房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说,通过并购与大公司合作不失为一种生存方式。

  2020年房地产行业政策调控的主要逻辑是“因城施策+因企施策”,一切以“稳”为主,房住不炒是主基调。

  从城市方面来看,2020年需关注两类三四线城市:一是县域及以下人口较多且占比较大的城市,二是常住人口减少但户籍人口下降较慢的城市。

  从区域方面来看,预测2020年一线%,环渤海、长三角、珠三角均表现出“量稳价稳”的态势。二线%,其中,环渤海、珠三角呈“量跌价跌”态势,长三角呈“量升价升”趋势,中西部呈“量升价稳”格局。三四线%,其中,除环渤海呈“量升价升”趋势,其余三个区域均表现出“量跌价滞”态势。

  对于房地产新开工方面,预计2020年新开工面积同比增速前低后高,全年下行7%左右。对于开发投资方面,预计2020年房地产行业投资总额增速放缓至5%左右。

  当前房产企业面临三大难题,即融资难题、销售难题和拿地难题。针对这三大难题,企业需要调整策略,各个击破:在融资上,寻求IPO,加强资产结构管理;在销售上,把握刚需刚改,用产品力提升去化率;在投资上,区域聚焦,择机而入。

  地产锐观察看来:未来各行各业共同面临着不确定因素,我们可以总结过去却无法预测未来,我们要做的就是找到未来的确定性。梳理总结专家们的主流观点,大致有以下13点预判。

  2. 楼市调控最紧时刻已过去,不要幻想楼市总基调调控松绑,但也不用过于悲观。

  4. 楼市年度销售总盘子维持在15万亿,前5名能占30%。集中度还将上升,楼市成交稳中或降,一二线比三四线更好,四五线. 明年利率会进一步走低。

  6. 区域、房企分化加剧,部分中小房企面临生死关,变卖家产或断臂求生将继续上演。

  11. 如果房地产供给继续下降,一年半后房价可能又会上涨,限购宽松的地方率先上涨。

  13. 未来“4类房企”会很危险。即:高价地占比过高,存在回款及资金隐患的房企;融资能力不足的小型房企;布局过度集中、三四线占比过高的房企(尤其区域型房企);存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。

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